都市開発の諸制度［東京都］ まとめ

最近、不動産関係の案件が多いのですが、都市開発関係の案件はやはり難しいです。
東京都の都市開発の制度のまとめメモを作成しました。
平成２７年３月に、運用基準・要綱一部改定されているようです。

①再開発等促進区を定める地区計画
②特定街区
③高度利用地区
④総合設計制度 


①再開発等促進区を定める地区計画　
「再開発等促進区を定める地区計画」：土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、地区計画において、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域（「再開発等促進区」）を定め、地区内の公共施設の整備と併せて、建築物の用途、容積率等の制限を緩和することにより、良好なプロジェクトを誘導するもの。
東京都では、「新しい都市づくりのための都市開発諸制度活用方針」の一部改定が行われて、それに合わせ、「東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準」及び「東京都再開発等促進区を定める地区計画運用基準実施細目」が改定されている。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/sai_tiku.html

②特定街区
「特定街区」：都市機能の更新や、優れた都市空間の形成・保全を図ることを目的に、都市計画法、建築基準法の制限を適用せず、街区単位に都市計画を定め、民間の建築等を個々に承認する制度。
容積率の割増：有効な空地の確保など、市街地の整備改善の程度に応じて容積率の割増しが受けられる。
建築基準法の適用除外：容積率、建ぺい率、敷地面積の最低限度、日影規制、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限等　(建築基準法第６０条３項)が適用除外になる。
「東京都特定街区運用基準」及び「東京都特定街区運用基準実施細目」が一部改定されています。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/koudo_unyo-kijun.html

③高度利用地区
「高度利用地区」：市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための地区（都市計画法第９条）。
以下の4項目で制限を定めることによって、敷地の統合を促進し、建築物の大規模化、共同化を図り、建築物の周囲に、空地を確保して。市街地環境の向上を図る。
ア容積率の最高限度と最低限度の指定
イ建蔽率の最高限度の指定
ウ建築面積の最低限度の指定
エ壁面の位置の制限の指定
都市再開発法第３条により、市街地再開発事業の施行区域は高度利用地区内でなければならないとされており、高度利用地区に指定されると、簡易な建築物（主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、その他これらに類する構造であって、階数が２以下で、かつ地階を有しない建築物で容易に移転又は除却できるもの）以外は、高度利用地区に定められた内容に適合する建築物しか建てられない。
容積率の割増、固定資産税の軽減（都市再開発法第１３８条）、資金の斡旋その他の援助（同条第２項）がある
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/koudo_riyuu.html

④総合設計制度
一定規模以上（５００㎡以上）の敷地面積を有し、一定割合以上の実効性ある空地を確保している建築計画について、計画を総合的に判断して、敷地内に歩行者が日常自由に通行又は利用できる空地（公開空地）を設けるなどにより、市街地の環境の整備改善に資すると認められる場合に、建築基準法上の容積率制限、道路斜線制限・隣地斜線制限等の形態制限について緩和する。
延べ面積が１００００㎡超の建築計画には「東京都総合設計許可要綱」が適用され、東京都が許可を行う。それ以下は特別区が許可を行うようである。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/