Ｍ＆Ａにおける不動産デュ－デリジェンス・エンジニアリングレポート

Ｍ＆Ａの対象会社が不動産を保有している場合に、当該不動産についてデュ－デリジェンスを行うか否かが問題になります。

オフィスビルやマンションなどであれば、簡易な不動産鑑定でも行えば足りる場合が多いと思いますが、大規模な商業施設やレジャー施設など、特殊な設備がある建物が含まれている場合には、建物の調査が必要になります。

私も建設設備の知識が全くないわけではないですが、やはり建物設備が重要になる場合には、専門業者に依頼することをお勧めしております。

また、不動産証券化案件においても、格付けのために、証券化対象不動産のエンジリアリングレポート（対象不動産の物的状態を把握するために調査を行い報告書に纏めたもの）を取得しますが、Ｍ＆Ａにおいても、対象会社の保有する不動産の運営を継続する場合には、エンジニアリングレポートを取得したほうが無難だと思います。

概ね、レポートの項目は以下のとおりとなりますが、興味のある方は、建築・設備維持保全協会（ＢＥＬＣＡ）と日本ビルジング協会連合会の「不動産投資・取引におけるエンジリアリングレポート作成に係るガイドライン」などを検討すると良いでしょう。




エンジニアリングレポートの項目

１　建物状況調査
・立地
・建築、設備、構造、設計、概要
・更新・改修履歴、更新又は改修計画案の確認
・短期修繕更新費用
・長期修繕更新費用
・適法性
・再調達価格など

２　環境リスク評価　フェーズⅠ
・アスベスト
・ＰＣＢなど

３　土壌汚染リスク評価　フェーズⅡ

４　地震リスク評価・分析